Un techo para protegerse de la crisis

A pesar de las trabas que en Venezuela experimenta el negocio inmobiliario, y del golpe que propinará la recesión mundial que, según analistas, continuará en el 2009, la adquisición de bienes raíces todavía presenta oportunidades

Lourdes Rojas

En tiempos de alerta de recesión económica mundial (originada por  los efectos de la crisis financiera en Estados Unidos); de llamados a la austeridad por parte del gobierno venezolano debido a una eventual baja de precios del petróleo; y con nuevos escenarios de altas inflaciones en el país, la compra de inmuebles continúa siendo, según algunos expertos, una alternativa para aquellos quienes buscan protegerse de los avatares que sufrirá la economía para el año próximo.

La misma inflación, indicador que estiman alcance más del 30% a finales del 2008, y un 40% para el 2009, junto a otros factores como los controles de precios y de cambio, la poca fluidez de los créditos hipotecarios, los altos costos en construcción, las elevadas tasas de interés, la nueva congelación de los precios en alquiler, y el decreto-ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, incluido en los poderes habilitantes otorgados al presidente Hugo Chávez, constituyen obstáculos a la actividad inmobiliaria.

Según las Cámara Inmobiliaria Venezolana, algunas de estas trabas han originado que durante este año se haya experimentado una baja en la producción de la oferta, alejando así a una población ávida de obtener un bien durable en el tiempo.

Si hablamos de construcción de viviendas, de acuerdo con datos del gremio al final del 2008 sólo se edificarán unas 60 mil soluciones habitacionales pese a que la meta al cierre de este año era concluir alrededor de 110 mil unidades, lo que representa una variación de -21% respecto al 2007.

El presidente de la CIV, Francisco Neri, estima que el número de soluciones habitacionales que se prevé se concluyan este año va mantenerse de forma similar para el venidero 2009.

Señala que para lograr la meta de 250 mil unidades anuales por los próximos 10 a 15 años, tal como pretende el gobierno nacional, es prioritario agilizar la entrega de permisos de construcción y de habitabilidad, además de invertir unos US$ 18 mil millones.

La macroeconomía
José Manuel Puente, profesor del IESA asegura que el negocio inmobiliario estará directamente relacionado con el ciclo económico del país, y afirma que se verá afectado por el principal problema que experimenta Venezuela: la inflación.

“Nuestro país está viviendo una alta y persistente inflación. Si la inflación destruye o mata a la construcción vamos a estar muriendo muy rápidamente porque Venezuela esta teniendo en este momento la inflación más alta del continente, y con excepción de Zimbawe, Kenia, y algunas otras economías africanas, tenemos la inflación más alta del mundo”, comenta.

Anota que hace 5 años la economía local no tenía una inflación anualizada tan alta como la reportada ahora.

Puenterecuerda que la política fiscal “súper expansiva” del gobierno hizo que la liquidez monetaria, que es la cantidad de dinero circulando en la economía, creciera de manera exponencial durante el 2005, 2006 y parte del 2007.

“Dinero líquido que se convirtió rápidamente en medios de pagos, en  comprar  apartamentos, locales comerciales y automóviles.  De ahí que uno ve que esa liquidez está asociada a los volúmenes de ventas o de transacciones”, acota.

Sin embargo, indica que esa liquidez a finales del 2007 y principios del 2008 experimentó una reducción.

“Se moderó, no tanto por la política fiscal sino por la absorción que estaba haciendo el BCV a través de diferentes instrumentos, y eso indudablemente ha tenido impacto sobre los agregados monetarios, disminuyen las operaciones en el ámbito inmobiliario”, explica.

“Cuando se generan desequilibrios la economía responde, y responde de manera muy grosera. Ahora, o pagas el costo con recesión, o con disminución del crecimiento, o pagas el costo con inflación”, destaca.

Puente asevera que durante el 2008 la gran cantidad de petrodólares presentes en la economía hizo que se generara una brecha entre la producción y el consumo, la cual fue satisfecha con la importación. Sin embargo, recalca que este modelo no puede ser sostenible, y tarde o temprano colapsará.

Advierte que si el precio del petróleo se ubica en menos de 100 dólares “simplemente colapsa el sector externo, y con eso la política económica del gobierno. Y toda esa ilusión de armonía sustentada en un boom petrolero se desvanece y con eso nuestros negocios”.

En números
Según datos de Corporate Reality Services (CRS), empresa especializada en ofrecer consultoría en bienes raíces, la inflación acumulada por encima de las tasas de interés ha traído como consecuencia incrementos sustanciales en los precios y rentas de los inmuebles, que fue de 22,5% en el 2007, y de 8,9% acumulada a abril del 2008.

Señala que la tasa de interés activa por debajo de la inflación es uno de los factores que ha contribuido al aumento de la liquidez monetaria, y esta a su vez ha favorecido al agotamiento vertiginoso del inventario de m2 en el país, que fue de 17,33% en el año 2007 y de 23,05% en abril de 2008.

El presidente de la CIV, Francisco Neri, asegura  queel desplome registrado en los primeros seis meses del año en las transacciones inmobiliarias se debe a que la inflación se ha estado “comiendo” una buena parte de los ingresos que entran al país por concepto de la renta petrolera.

Según cifras manejadas por el gremio, en el primer trimestre del año las ventas en el sectorse contrajeron entre el 25% y el 30%. Las proyecciones al cierre del año son de -30%.

La restricción en la liquidez (dinero en manos de la población) y al acceso de créditos hipotecarios que se ha observado en lo que va de año son factores que han incidido en el decrecimiento en cuanto a unidades y a metros cuadrados comercializados, señala Neri.

Costos de construcción
Otra de las trabas que ha tenido el sector inmobiliario deriva de los aumentos en los costos de construcción,  que han alcanzado entre el 22% y el 25%. Al final del año se estiman incrementos del 50%.

Basado sobre los índices del BCV, Neri señalaque los costos han reportado un aumento del 19% en el primer semestre del 2008, lo cual, al ser anualizado, equivale a un 42%.

Según datos de la CIV, en el primer semestre del 2008 los precios de las viviendas aumentaron en promedio un 25%, y al final de año el gremio ha reportado aumentos del 30%.

Recuerda Neri que hace 20 años se construían entre 4 y 6 mil viviendas por cada millón de habitantes, y hoy en día solo 2 mil.

Comenta que paulatinamente durante el año fue frenándose el desarrollo sobre todo en el mercado primario, debido a las nacionalizaciones, los cambios de administración en Sidor y las cementeras. “Eso hizo que la escasez de materiales de construcción estuviera presente".

Además de los problemas para adquirir viviendas nuevas, también se presentan trabas para el arrendamiento. Los representantes de la CIV califican de  "errada" y perversa" la nueva prórroga por seis meses más de congelación de alquileres, dictada recientemente por el Ejecutivo Nacional.

Aseguran que debido a esta medida, que ya tiene casi seis años de vigencia, el mercado de arrendamiento venezolano ha disminuido del 35% al 8%.

En Caracas
Al tener más demanda respecto a otras zonas del país, Caracas ha presentado mayores inconvenientes en cuanto al tema de los precios. Según la presidenta de la Cámara Inmobiliaria del Área Metropolitana, Dinhora Moreno,en todas las urbanizaciones de la capital el precio unitario por metro cuadrado ha sufrido un aumento ponderado del 20% al 22% en el primer semestre del año, cuando alcanzó los 3 mil 200 BsF/m2.

El promedio ponderado de los precios unitarios en el 2007 fue de 2.600 BsF/m2.

Al analizar la oferta actual la dirigente gremial reconoce que los  precios están un poco “sobreestimados”. Señala que aquellas personas que quieran realmente traspasar sus inmuebles este año van a tener que hacer ajustes importantes porque el mercado no está en posibilidades de pagar los precios que aspiran los vendedores.

Según subraya, existe una brecha de 30% entre la expectativa de venta de los dueños y el precio al que realmente se cierran las transacciones, y asegura que de mantenerse esta tendencia la contracción al final de año, medida en número de unidades y de metros vendidos de apartamentos en Caracas, estará en  el orden del 35% al 40%,  cifra que estaría por primera vez por debajo del promedio anual de los últimos 26 años en cuanto al número de transacciones realizadas, que es de 14 mil unidades.

Sugiere a los propietarios de viviendas tener cuidado de no invertir más allá de lo que les costó la vivienda,  que tal vez no se pueda recuperar vía precio, a menos que se trate de una vivienda para el resto de la vida.

Resalta que aunque  el área metropolitana de Caracas tiene un peso porcentual muy importante (60%) respecto a la venta de inmuebles en función del resto del país, el comportamiento del mercado en la capital es un poco distinto al del interior.

Mercado de oficina

Moreno asevera que en Caracas no se han construido muchos metros de oficinas nuevos a pesar de que hay una demanda importante de personas interesadas en adquirir estos inmuebles.

Según un estudio de CRS el número de transacciones inmobiliarias referente a oficinas registradas entre el primer semestre del 2006 y 2007 cayó en -55%, y el total de área transada medida en M2 en -50%.

De los proyectos actualmente en preventa quedan menos de 12 mil m2, y en Caracas se consume, en término promedio, alrededor de 25 mil m2 primarios al año (venta y alquiler).

Según el estudio de CRS, en Caracas los precios crecen en términos promedio en un 36% interanual.

Los precios registrados en el año 2006-2007 reportaron un aumento del 18% en términos promedios, y entre estos últimos (2007) y la oferta actual (abril-mayo 2008) existe una brecha del 38%.

Las rentas que se registraron entre el año 2006 y 2007 manifestaron  un aumento del 80% en términos promedios; y entre éstos dos últimos (2007) y la oferta actual (abril–mayo 2008) existe una brecha del 85%.

Se observan incrementos más acentuados en las rentas que en los precios de venta por la mayor escasez de oferta bajo éste tipo de negociación como es el alquiler.

Señala el análisis de CRS que las principales razones de los incrementos son, desde el punto de vista del mercado, una oferta significativamente baja, incrementos en la demanda de oficinas. Macroeconómicamente se debe a aumentos en la liquidez monetaria, crecimiento de la inflación y acentuación de la devaluación.

Resalta además que hoy en día se alquila más y se compra menos, y destaca que la incertidumbre que vive actualmente el país ha dado como resultado que las empresas y corporaciones prefieran mantener un contrato de arrendamiento.

El Gerente General deCorporate Realty Services (CRS), Daniel Cadena, señala, al realizar un diagnóstico en lo que respecta al tema de oficinas en Caracas indica que hay una alta demanda que no se ha visto satisfecha. Resalta que igual situación se observa en el área industrial “donde hay muchísima necesidad sobre todo en el área de depósitos, y galpones para almacenar mercancía”.

Sin embargo, comenta que el área comercial la situación es distinta. Dijo que la demanda de locales se ha visto satisfecha debido al incremento en la construcción de centros comerciales, “y esto no solamente en Caracas sino en los principales centros económicos de Venezuela como Carabobo, Zulia, Aragua”.

El representante de CRS opina que “donde puede haber mayores efectos a consecuencia de la recesión económica el próximo año, es en el mercado del comercio,puede haber una desaceleración en cuanto a volumen porque todos nos vamos a ver obligados a recortar gastos a invertir en lo que sea absolutamente necesario”.

Según el vocero de CRS el comportamiento del sector “va a depender de la situación económica en que nos encontremos. Si logramos tener un precio petrolero que esté por encima de los 60 dólares, en donde el gasto gubernamental máso menos logre mantener la actividad económica, la baja deprecios no será tan profunda, como si lo vemos a un precio del petróleo que esté a 50 dólares”.

Riesgos de la nueva Ley
Respecto al decreto-ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, representantes de la CIV han manifestado sus inquietudes ya que temen que su aplicación ponga en peligro la propiedad privada

Califican a la nueva normativa de "centralista, intervencionista, sancionatoria”, porque, de acuerdo con un documento redactado por la institución, aumenta la brecha de la inseguridad jurídica, deja a la discrecionalidad de los funcionarios públicos las decisiones sobre la aplicación de la norma, y trae dudas sobre un sector que podría ver inhibidas la inversión.

Según Neri, la garantía de la propiedad privada ni siquiera fue mencionada en la exposición de motivos del decreto.

El dirigente gremial comenta que, de acuerdo con la ley, a los inmuebles de las zonas populares les será reconocido un derecho sobre sus bienhechurías en la forma de título de adjudicación u otro tipo de derecho, pero no especifica que será entregado en propiedad privada.

Neri afirma que la normativa limita las decisiones de los municipios y gobernaciones en materia de vivienda, que estarán supeditadas a las directrices que emanen del Ministerio de Vivienda y Hábitat.

Oportunidades
El economista Hugo Farías considera que para hacerle frente a la inflación una de las mejores fórmulas es la compra de bienes duraderos, como automóviles y viviendas.

“Creo que el mercado inmobiliario siempre es una oportunidad de negocios porque permite mantener el patrimonio, y es una garantía de ese patrimonio”, comenta.

“Históricamente no hay nada que haya protegido de la inflación como el bien raíz, que se va revalorizando cada año. Las viviendas que se compraban el año pasado en bolívares, hoy en día se cotizan en dólares. Si se supo aprovechar el momento oportuno, en el mercado inmobiliario siempre habrá una forma de hacer un  negocio”, añade.

Tomando en cuenta esa recesión que se avecina para el 2009, la otra cara es la posibilidad de adquirir inmuebles a precios bajos en Estados Unidos, donde ha sido más marcado los efectos de la crisis económica en le mercado inmobiliario.

Según el presidente de la CIV si la idea es comprar viviendas en el exterior las zonas más atractivas se concentran en Miami, Nueva York y Los Ángeles, mientras que en Latinoamérica resalta Brasil, México, Argentina y Perú.

El Gerente General de CRS, Daniel Cadena, señala que aunque la empresa  está haciendo el análisis de oportunidades que pudiera verse fuera de nuestras fronteras producto de la crisis económica mundial, asegura que las ventajas se está en propiedades que están a término de ser rematadas. 

“Nosotros hemos visto propiedades que han llegado hasta 800, 900 mildólares que en este momento tienen precios hasta de de 200 mil dólares. Obviamente no pensamos que en el corto o mediano plazo pudieran volver a alcanzar esos niveles, pero si tienen el potencial de incrementar su valor”, comenta.

Sin embargo, advierte que quien realice este tipo de negocios “debe hacerlo evaluando bien en que propiedad se va a invertir. En nuestro concepto, con la premisa de que esas compras no sean financiadas sino completamente canceladas, ya que si unextranjero entra al mercado inmobiliario americano y se financia, siempre tiene el riesgo de que aquí pudiéramos tener una devaluación y el costo por nuestro dólares se vuelva mayor, lo cual pondría en riesgo esa inversión”.